Huis verkopen via makelaar: waar moet je op letten?

Inhoudstabel

• Hoe werkt een huis verkopen via een makelaar?
• Waar moet je op letten in het makelaarscontract?
• Hoeveel bedraagt de commissie van een makelaar?
• Wanneer moet je commissie betalen?
• Wat is de lijst van kandidaat-kopers en waarom is die belangrijk?
• Risico op dubbele commissie
• Checklist: huis verkopen via makelaar
• Wanneer is juridisch advies nuttig?
• Veelgestelde vragen
• Juridisch advies nodig bij verkoop via makelaar?

Hoe werkt een huis verkopen via een makelaar?

Wanneer je jouw woning via een vastgoedmakelaar verkoopt, geef je die makelaar de opdracht om een koper te zoeken, bezichtigingen te organiseren, het pand te promoten en het verkoopproces mee op te volgen. Die afspraken worden normaal vastgelegd in een schriftelijk verkoopmandaat.

Zo’n mandaat bepaalt onder meer:

• of de opdracht exclusief of niet-exclusief is
• hoe lang het contract loopt
• welke commissie verschuldigd is
• wanneer de makelaar recht heeft op betaling
• wat er gebeurt als je later met een andere makelaar werkt

Voor verkopers is vooral dat laatste belangrijk. Net daar ontstaan in de praktijk vaak misverstanden en conflicten.

Waar moet je op letten in het makelaarscontract?

Voor je tekent, kijk je best niet alleen naar het commissietarief. Ook andere clausules kunnen grote gevolgen hebben.

Let zeker op deze punten:

• Is het mandaat exclusief of niet-exclusief?
• Hoelang loopt het contract?
• Wat staat er precies over de commissie?
• Wanneer is de commissie verschuldigd?
• Zijn er kosten als de woning niet verkocht raakt?
• Moet de makelaar een lijst met kandidaat-kopers bezorgen op het einde van het mandaat?
• Zijn bepaalde clausules dubbelzinnig of ruim geformuleerd?

Een verkoopmandaat lijkt vaak standaard, maar de formulering kan bepalend zijn voor je rechten en plichten.

Hoeveel bedraagt de commissie van een makelaar?

Bij de verkoop van een woning werkt een makelaar meestal met een commissie op de uiteindelijke verkoopprijs. In België bedraagt die vaak gemiddeld 3% + btw, al kunnen de tarieven verschillen naargelang het kantoor en de gemaakte afspraken.

De commissie:

• wordt vastgelegd in het schriftelijke contract
• kan een vast of variabel percentage zijn
• is meestal pas verschuldigd wanneer een verkoop effectief tot stand komt volgens de contractuele voorwaarden

Wordt er geen koper gevonden binnen de looptijd van het mandaat, dan is er normaal gezien geen commissie verschuldigd, tenzij het contract daar uitdrukkelijk iets anders over bepaalt.

Wanneer moet je commissie betalen?

Een makelaar heeft niet automatisch recht op commissie. In de praktijk moet meestal aan een aantal voorwaarden voldaan zijn:

• er is een geldige schriftelijke overeenkomst
• de makelaar heeft daadwerkelijk bijgedragen aan het vinden van de koper
• de verkoop komt tot stand binnen de looptijd van het mandaat of onder de voorwaarden van het contract

Is aan die voorwaarden niet voldaan, dan kan de makelaar de commissie niet zomaar opeisen.

Wat is de lijst van kandidaat-kopers en waarom is die belangrijk?

Een vaak onderschat aandachtspunt is de lijst van kandidaat-kopers. Bij het einde van een verkoopmandaat moet de makelaar vaak binnen een bepaalde termijn een lijst bezorgen van de personen aan wie hij jouw woning heeft voorgesteld.

Die lijst is juridisch belangrijk omdat ze mee bepaalt of later nog commissie verschuldigd kan zijn.

Verkoop je later aan iemand die op die lijst staat, dan kan de eerste makelaar in bepaalde gevallen toch nog een vergoeding claimen. Dat wordt extra belangrijk wanneer je nadien met een tweede makelaar samenwerkt.

Risico op dubbele commissie

Wie van makelaar verandert, houdt best rekening met het risico op dubbele commissie.

Dat risico ontstaat bijvoorbeeld wanneer:

• een koper al op de kandidatenlijst van de eerste makelaar stond
• en een tweede makelaar later dezelfde koper opnieuw aanbrengt

In zo’n situatie kan discussie ontstaan over wie recht heeft op commissie. Daarom is het verstandig om vóór je met een tweede makelaar start, goed na te kijken welke afspraken nog lopen en welke kandidaten al gemeld waren.

Checklist: huis verkopen via makelaar

Verkoop je jouw woning via een makelaar, dan controleer je best vooraf deze punten:

• Is duidelijk afgesproken of het mandaat exclusief is?
• Staat de duurtijd van het contract vermeld?
• Is de commissie helder en volledig omschreven?
• Is bepaald wanneer de commissie precies verschuldigd is?
• Staat er iets in over kandidaat-kopers of een namelding na afloop?
• Zijn er bijkomende kosten voorzien als de woning niet verkocht wordt?
• Zijn de clausules duidelijk genoeg om discussie te vermijden?

Wanneer is juridisch advies nuttig?

Juridisch advies kan nuttig zijn wanneer:

• je twijfelt over de inhoud van een verkoopmandaat
• een makelaar commissie vraagt terwijl de verkoop niet duidelijk aan hem te danken is
• je van makelaar wil veranderen
• er discussie ontstaat over kandidaat-kopers
• je wil vermijden dat je later met dubbele kosten wordt geconfronteerd

Een korte juridische screening vooraf kan vaak grotere problemen achteraf voorkomen.

Conclusie

Een huis verkopen via een makelaar kan veel voordelen bieden, maar het is belangrijk om goed te letten op het contract, de commissie en de afspraken rond kandidaat-kopers. Niet alleen de kostprijs, maar ook de juridische gevolgen van het mandaat verdienen aandacht.

Wie vooraf goed controleert wat er precies is afgesproken, vermijdt later vaak discussies over commissie, exclusiviteit of dubbele kosten.

Veelgestelde vragen

Hoeveel kost een vastgoedmakelaar bij de verkoop van een huis?

In België bedraagt de commissie vaak gemiddeld 3% + btw, maar het exacte tarief hangt af van het kantoor en van de afspraken in het contract.

Wanneer moet ik een makelaar commissie betalen?

Meestal alleen wanneer er een geldige overeenkomst is en de makelaar volgens het contract effectief heeft bijgedragen aan een geslaagde verkoop.

Kan ik dubbele commissie moeten betalen?

Ja, dat risico bestaat wanneer je met meerdere makelaars werkt en er overlap is in de kandidaat-kopers die zij hebben aangebracht.

Moet ik betalen als mijn huis niet verkocht raakt?

In principe meestal niet, tenzij het contract toch bepaalde kosten of vergoedingen voorziet.

Juridisch advies nodig bij verkoop via makelaar?

Twijfel je over een makelaarscontract, commissie of mogelijke dubbele kosten? Meester Michiel Van Eeckhoutte helpt je graag met helder en praktisch advies in vastgoedrecht.

Contacteer meester Michiel Van Eeckhoutte, onze vastgoedrecht-advocaat